Je laisse la parole à Guillaume, un investisseur immobilier lyonnais qui nous explique dans cet article invité, comment les banquiers utilisent la baguette magique au quotidien lorsqu’il s’agit de négociation de crédits immobiliers.
- 1 Quel est le point commun entre un magicien et un banquier?
- 2 Le client est alors super content car il a obtenu gain de cause et le banquier est aussi heureux car il a réussi à vous faire croire que vous avez fait une affaire…
- 3 Voilà quelques exemples que le banquier par fainéantise, cupidité ou ignorance ne proposera pas…
Quel est le point commun entre un magicien et un banquier?
Je viens juste d’assister au séminaire de Cédric et il m’a proposé de faire un article invité sur son blog Business Attitude. J’ai bien sur accepté tout de suite la proposition et j’ai rédigé cet article dans le train pour mon retour sur Lyon.
Dans un 1er temps merci à Cédric de m’offrir sa tribune le temps d’un article. Je vous recommande vivement d’acheter ses produits et de suivre ses séminaires (si il en fait d’autres? Je l’espère pour vous…) car c’est une personne fantastique avec un état d’esprit d’entrepreneur comme peu de Français (malheureusement) possèdent.
Alors quel est le point commun entre un magicien et un banquier? En voilà une bonne question!
Depuis 5 ans que je suis dans la finance, j’ai pu rencontrer des 100aines de clients et un grand nombre de banquiers dans le cadre de financement de projets immobiliers. J’ai pu constater que les clients sont dans 95% des cas obnubilés par le taux, le taux et le TAUX!!!!!!!
Les acquéreurs se battent bec et ongle pour gagner 0,1% sur le taux d’emprunt et le banquier joue toujours au même jeu. Il fait durer le suspens, vous affirme qu’il doit d’abord voir avec sa hiérarchie en agence, éventuellement sa hiérarchie plus haut placée car cela dépasse le cadre de ses pouvoirs, vous annonce qu’il ne sait pas si il reste des enveloppes pour ce taux « si faible »… Bref, il vous fait languir pour au final souvent accepter ce méga rabais de 0,1%…
Le client est alors super content car il a obtenu gain de cause et le banquier est aussi heureux car il a réussi à vous faire croire que vous avez fait une affaire…
On arrive à mon analogie. Le banquier est comme un magicien, il vous occupe le regard, il vous jette de la poudre aux yeux avec une main (le taux). Pendant ce temps, avec son autre main, il passe sous silence les autres dossiers connexes qui sont tout aussi importants…
Analysons avec les chiffres:
Admettons un couple classique qui achète un T3 à 200 000€ (désolé les Parisiens…) avec un prêt classique sur 25 ans.
Mensualité du prêt à 4,3%=>1089€
Mensualité du prêt à 4,2%=>1078€
Soit 11€/mois d’économies… Whaouhhhhh, une pizza/mois, le TOP 🙂
Pour les acharnés du calcul, certains vont me dire, oui mais sur les 25 ans cela fait quand même 3300€ d’économies.
Je suis d’accord, mais il faut prendre en compte que la moyenne de détention des biens en France est de 6/7 ans… Et donc sur 6 ans cette économie représente 792€, en 6 ans…. il y a beaucoup mieux à faire….
Voilà quelques exemples que le banquier par fainéantise, cupidité ou ignorance ne proposera pas…
1) Les frais de dossiers:
Ils varient généralement de 500 à 1500€ suivant la nature du projet. Bonne nouvelle!! Vous pouvez négocier ces frais à 0€!!
2) L’assurance du prêt:
En banque, le coût classique d’une assurance de prêt est de 0,28% du capital emprunté. Si l’on raisonne pour un couple qui se couvre à 100% sur chaque tête (ce que je vous conseille de faire), cela fait donc 0,56% soit environ 94€/mois.
En passant par une société d’assurance privée (ce que l’on appelle communément la délégation d’assurance) on peut facilement obtenir 0,15% / tête (j’ai obtenu 0,10% et 0,12% sur mes derniers prêts) ce qui donne pour le couple 50€/mois. On parle donc ici de 44€/mois d’économie.
3) Les indemnités en cas de rachat anticipés: (IRA)
Elles sont communément de 3% du capital restant dû. Ces IRA sont négociables à 0%!! Lorsque que vous revendez c’est encore plusieurs milliers d’euros d’économisés.
4) La garantie du prêt:
Le banquier aime la simplicité, il fera donc souvent « comme d’habitude »… Et par habitude, la garantie d’un prêt est un hypothèque ou une IPPD mais il y a une autre solution que certains banquiers ne connaissent même pas.
Il s’agit de la caution, le prix est quasiment le même à la différence que quand vous revendez le bien, l’organisme de caution vous rembourse environ 60% du montant de la caution! Alors que dans le cas d’une hypothèque, vous devrez payer pour la lever…
Il ne faut pas se laisser aveugler par la seule négociation du taux car si le banquier vous l’accorde, il vous sortira des lapins du chapeau:
« Ok mais alors, il va falloir prendre l’assurance habitation chez moi, le pack CB chez moi, une assurance vie chez moi… » Si vous saviez ce que j’ai vu chez certains clients…
Le banquier est avant tout un commercial. Il veut vendre, à vous d’avoir les armes pour négocier.
Deux derniers conseils et je m’arrête ici sinon l’article ne se terminera pas…
a) Pour négocier, il faut venir avec un dossier béton, de l’épargne plutôt que des crédits consommation. et pas de découvert depuis au moins 6 mois sinon le banquier vous mettra ces arguments sous le nez pour refuser vos demandes…
b) Enfin, sans rentrer dans le détail, une technique de négociation qui fonctionne bien est la technique de « la porte dans le nez ».
En clair, cela consiste à tout demander d’un coup au banquier de manière à « l’assommer »!
De cette manière, il acceptera beaucoup plus que si vous venez une fois par semaine pour négocier point par point…
Pour ceux qui veulent en savoir plus, je suis en train de compiler mes connaissances pour créer 2 guides.
Le premier sera destiné aux personnes qui veulent se lancer à leur compte mais qui ne savent pas comment faire et le deuxième aidera les personnes à mieux saisir tous les tenants et aboutissants liés à l’immobilier, les trucs et astuces pour réussir ses achats et la constitution de son patrimoine.
Merci encore à Cédric de m’avoir « prêter » son auditoire pour cet article :).
@bientôt
Jetez un coup d’œil sur le blog de Guillaume «Komment devenir riche». Je le trouve super intéressant. Si vous fouillez bien, vous pourrez même y trouver un article dans lequel il nous explique pourquoi rouler en Porsche coûte pas plus cher que rouler en Renault 😉
31 réflexions au sujet de “Pourquoi les Banquiers sont les Harry Potter des Crédits Immobiliers”
Encore un article qui confirme que les banquiers sont en général des Banksters…
C’est vrai dans l’immobilier et dans tous les domaines qu’ils touchent.
Est-il besoin de rappeler qu’ils sont à l’origine de la pseudo-crise dont on nous bassine à longueur de journée ? Tout est dû à leur avidité et à leur entreprise destructrice. L’Economie ils n’en ont rien à faire. Ce qui compte, c’est faire du fric. Point barre !
Dans l’immobilier, c’est pareil, plus ils vous tirent du fric, plus ils sont heureux.
Certains de ces banksters devraient comparaître devant les tribunaux. Et je serais particulièrement heureux. 😉
Sam
Les banquiers, les assureurs… même combat! Très bon article en tout cas =)
François
EXCELLENT !! et vrai.
Je confirme les dires de cet article, d’autant que je suis également sur Lyon.
Je suis en train de finaliser on 1er investissement locatif et j’ai pu négocier de la sorte.
Je suis passé par un courtier en assurance et celle ci me coûte moitié prix par rapport à l’offre de la banque.
Un complément concernant la négociation :
– Ne vous arrêtez pas à un refus –
En effet, une de mes banque m’a proposée pour de l’investissement locatif :
Durée max 15 ans, apport des frais de notaires + 10% du montant du bien, garantie hypothécaire.
Mon autre banque :
Durée 25 ans, 0 apport, garantie crédit logement et pas de frais de remboursement anticipé.
A noter que ce sont toutes les deux mes banques depuis des années et que je n’ai aucune épargne chez eux.
Salut Jérôme,
Je vais bientôt investir à Lyon, et je viens de voir ton commentaire, peux-tu me donner les coordonnées de ton courtier ainsi que ta « bonne » banque? Merci d’avance!
Hello Cédric & Guillaume 😉
Vraiment excellent l’article que tu as rédigé Guillaume !
Vous pouvez faire confiance à Guillaume puisqu’il possède plusieurs biens immobiliers et donc sait de quoi il parle. Il m’a accordé une interview sur mon blog et ses connaissance en matière d’investissement sont vraiment incroyable.
Par contre, qu’est-ce qu’une IPPD stp ???
Je ne connaissais pas le coup de la caution. Moi, qui vais acheter un appart dans quelques moi ( je suis en train d’en visiter j’ai aprris pas mal de choses dont je peux négocier.
Merci d’avoir apporté des précisions concernant les marges de manoeuvres que l’on peut avoir avec les banquiers…
Amicalement,
Mikaël
c’est vrai que négocier ces points est beaucoup plus interessant!
J’ai fait une série d’article sur l’optimisation des prêts sur mon blog, il y a beaucoup plus à dire (possibilité de montages gigognes notamment).
La problématique de la caution ou hypothèque en terme d’investissement n’est pas si tranché, car une hypothèque est déductible, et parfois rechargeable. Pour les fortes TMI qui veulent enchainer les opérations, cela peut être une meilleur solution.
De plus pour les IRA, c’est 6 mois d’intérêt dans le maximum de 3% du montant remboursé par anticipation (mais c’est souvent 6 mois d’intérêts qui est moins cher et donc appliqué). De plus des cas sont prévu dans la loi pour échapper aux IRA (mutation professionnelle même d’1km; décès) qu’il faut connaitre.
Je voudrais revenir sur les 5 points plus haut suite à mon expérience personnelle à Paris (négociation avec 6 banques) :
1) Frais de dossier : le max que j’ai pu obtenir était 50%, seule la Banque Postale faisait par défaut 0€ de frais de dossier
2) Assurance : j’ai pris celle de la banque pour des raisons de timing et que je trouvais le cout / couverture raisonnable (0.20%). Un bon point à négocier, mais pas toujours, car si le banquier vous lache l’assurance, il se rattrapera ailleurs.
3) Les indemnités : elles vous les lacheront tjrs, mais apres une certaine période, genre 3, 5 ou 10 ans. La période est négociable, mais ce sera toujours après une certain période.
4) je n’ai jamais vu aucune banque proposer l’hypotheque à la place de la caution. L’hypothèque est plus contraignante pour elles, et couvre moins bien leur risque.
En conclusion, les propos de cet article sont à nuancer. Il y a des limites aux demi vérités.
Aaaaaah ! ton article me dégoûte ! Il est super, mais si tu avais pu le poster quelques mois plus tôt ! mdr. Oui, bon, parce que je viens d’acheter un terrain pour ma résidence principale (oui, je sais, ce n’est pas un actif), et les 350 euros de frais de dossier, je m’en serais bien passée pour les fêtes.
Mais justement, petite question qui concerne mon propre cas: je viens donc d’acheter mon terrain, sur 10 ans et en 2013, on va refaire un crédit pour la construction de la maison (donc avec rachat du crédit du terrain), ce que tu proposes sera encore possible ? Et tout aussi facile à « imposer » (ou du moins « proposer ») à ma banquière ? (vu que j’ai déjà gobé toutes ses propositions pour le terrain).
J’attends impatiemment ta réponse (enfin … avant 2013 ça ira ! mdr)
A + !
Effectivement, par expérience, petite soit-elle ( 7 appartements au cours de l’année 2011) on peut facilement gagner quelques milliers d’euros à la négociation. Par contre ce qui est plus difficile, c’est d’obtenir un financement sur 25 ans pour de l’investissement locatif ; que ce soit directement par sa banque ou via un bon courtier. Ils proposent maxi 20 ans.
@Jérôme : Je serai bien intéressé de savoir quel banque te propose 25 ans sur du locatif
Merci!
Pascal
@Pascal : la société générale et la banque postale le font
@Rayane : Merci je pense que j’irai y faire un tour pour mon prochain investissement ! :o)
Ce sont d’excellentes pistes pour négocier. J’ajouterais qu’il ne faut pas hésiter à aller voir une dizaine de banques afin de bien comparer. Les écarts entre les banques sont parfois énormes, non seulement pour le taux, mais aussi pour tous les frais annexes que vous évoquez dans cet article.
@ Pascal, François et les autres;
Mon prêt pour du locatif sur 25 ans est fait avec la BNP (agence de Bourgoin-Jallieu), quant à la mauvaise, c’est le Crédit Agricole (Lyon Montchat). Attention toutefois, les politiques commerciales des banques peuvent varier en fonction des régions, des chefs d’agences et même des « conseillers ». J’ai eu la chance de tomber sur une conseillère qui investie elle même dan l’immobilier.
Pour l’assurance, je suis passé par AS Courtage, ils travaillent principalement sur le net mais sont situés à Décines, l’assurance est prise chez Génerali.
@+
Bonjour Guillaume et Cédric,
J’aime évidemment bien l’analogie avec le magicien.
C’est pour cela qu’il faut apprendre la magie
– pour faire ses comptes
– et ses contes (de fées)
Car sinon quelqu’un compte ou conte à votre place votre histoire.
L’étymologie est la même – vient de « computare » qui signifie « énumérer » ou « raconter », donc créer son histoire.
Le partage sémantique entre compter et conter s’est fait au XV ième siècle….pour la petite histoire.
Merci pour cet article
Elisabeth Andrey, alias Elisandre
@Jérôme : Effectivement ça doit bien dépendre des régions car mon dernier investissement s’est fait avec la BNP et même en insistant sur du 25 ans, ils m’ont proposé un financement sur 20 ans. Je tenterai de nouveau d’ici peu je pense!
Mon premier investissement s’est fait également avec le Crédit Agricole et c’était aussi sur 20 ans (Région Ille Et Vilaine pour les 2).
Pascal
Hello Guillaume, Cédric enfin tout le monde quoi 🙂
Je suis passé par un courtier lorsque j’ai fait mon emprunt immobilier pour ma résidence principale.
Et je dois dire que le courtier fait un sorte que votre emprunt vous coûte le moins cher possible et en ça ce fût un vrai plus !
Le seul hic, c’est le tarif du courtier (qui est le même tarif que les frais qu’on vous prélève quand vous passez directement par une banque).
Mais ça permet d’avoir un guide qui vous explique qu’effectivement tout est négociable ! La banque va faire un gros bénéfice sur le prêt.
S’il refuse vos conditions, expliquez lui que vous allez « offrir » le bénéfice à une autre banque, il devrait changer d’avis 😉
Merci pour cet article !
Charly
Bonjour,
Je suis de l’avis de Charly, c’est vrai qu’un courtier facilite grandement les choses: pour l’achat de notre appart, il nous a directement dirigé vers la meilleure offre « du moment » en nous expliquant plus ou moins ce que Guillaume nous raconte plus haut.
Ce que j’ai aimé avec eux, c’est quand je leur ai demandé pour la domiciliation du salaire: « oui ok, vous virez votre salaire chez eux mais au bout de 6 mois, vous pouvez le reverser ailleurs…mais chuut, je vous ai rien dit… ».
Ce courtier, je le recommande! 🙂
Sinon, Guillaume, merci pour ces infos, c’est extrêmement intéressant!
greg
En effet il n’y a pas de réel avantage à négocier 0,1% d’un taux, mais il faut plustot regarder le prix du bien et négocier sur cette partie là.
Des travaux seront souvent nécessaire et la négociation sera plus facile avec un vendeur qu’avec un banquier. Justifier d’un mauvais état d’un appart pourrait faire diminuer la facture de 10%, soit une remise de 10 000 euros pour un bien à 100 000 euros l’intérêts est déjà plus intéressant.
Félicitation pour cet article.
Plein de bons conseils à garder en tête pour le jour venu !
Ah mais Guillaume, tu es de Lyon. Faudra qu’on se rencontre à mon retour, je prévois d’investir dans l’immobilier sur Lyon, après avoir créé mon EURL.
Hello à tous!!
Merci à tout le monde pour ces commentaires super sympas!!
@François: Je t’envoie un mail 😉
@Mik : IPPD = inscription de privilège prêteur de deniers, c’est une des sortes de garanties pour les prêts immo
@Rayanne: Ton expérience perso n’est pas = à la vérité pour tous les dossiers 😉
@Rachel: Contacte moi sur mon mail pour me préciser ce que tu veux 🙂
@Hervé: Voir 10 banques est fastidieux et un courtier peut le faire pour toi. De plus il aura dans 95% des cas des meilleurs propo que toi (pas parce qu’il est meilleur que toi mais car il apporte beaucoup plus qu’une affaire)
@Charles: Volontiers pour se voir 😉
Bonjour,
Ton article est effectivement très intéressant mais je ne suis pas d’accord sur le premier point, c’est à dire la non négociation des 0.1%.
Je m’explique. En consultant plusieurs banques pour obtenir le meilleur crédit possible, on fait jouer la concurrence. Les 01% s’additionne donc au fil des rendez vous. Ainsi si si la premier me proposait 4.5, la dernière sera peut-être à 4. Ce qui peut représenter même 50 euros mensuels de gain mais 50 euros qui couvriront par exemple les charges de copropriété.
Je pense qu’il ne faut pas se fixer uniquement sur ça mais il ne faut négliger aucun euro qui à la fin s’aditionnent!
Comme yanou le dit aussi, il faut penser aux montages et surtout ne pas demander de lissage, qui augmente aussi les frais. Mais ça les banques ne le disent pas et le font pas systématiquement, sauf il y a concurrence!
Ensuite pour nuancer le 4ème point, il faut faire attention au type de dossier. La caution peut être plus intéressante mais ça dépend. Par exemple avec mon crédit à la banque postale, j’ai bénéficié de l’offre -25 ans et là, le taux de remboursement n’est pas le même mais inférieur. Pour moi ce n’était pas la caution le plus intéressant.
En conclusion je dirais qu’il faut poser, poser et poser des questions aux banquiers pour ne pas se faire avoir.
Certains banquiers n’hésitent pas non plus à vous demander de ne pas faire jouer la concurrence (alors qu’une loi ayant pour but de la développer était sortie) : « si nous faisons affaire, il faut dire tout de suite et ne me faites pas le coup d’aller voir ailleurs ».
Et malgré ces arnaques ils perdent des milliards !
Un autre truc qui a bien marché à deux reprises pour moi: Aller voir deux banques en même temps et les mettre en compétition. Surtout ne pas hésiter à « exagérer » un peu de que l’autre banque nous offre! La banque va vouloir vous garder. Ce printemps, suite à cet astuce, j’ai mis mes menaces à exécution et j’ai changer de banque… Mon banquier de longue date m’a promis par la suite de tout faire en œuvre lors de ma prochaine transaction pour me faire rentrer au bercail!
Une autre astuce : demander une délégation d’assurance au profit de la banque. Vous n’aurez peut-être pas un centime à débourser au niveau assurance.
En fait lorsque vous travaillez, vous êtes assurez contre l’invalidité décès dans le cadre de votre prévoyance. Il suffit de contacter votre caisse et d’avoir l’accord de votre banque. Voilà comment gagner encore quelques milliers d’euros.
J’avais lu quelque part que le banquier était l’ami de l’investisseur immobilier cet article a le mérite de remettre les choses en place.
Le banquier n’est ni votre ami (ce n’est pas un philanthrope) ni un ennemi (l’effet levier du crédit peut être un outil très intéressant). Dans une transaction immobilière c’est un partenaire comme le vendeur, l’agent immobilier et comme avec chacun de ces patenaires il n’est pas dénué d’intéret de négocier
@ Didier
Tout a fait d’accord, je pense que l’investissement immobilier est un travail d’équipe et de réseau.
Pour ma part, je débute dans l’investissement, mais je suis déjà connu chez de nombreux agents immobiliers qui me rappellent lorsqu’ils ont un bien, je suis passé par un courtier par relation et même la banque de donne des informations pour optimiser mon investissement (là il faut parfois faire le tri).
Donc : Constituez une équipe, vous en serez plus fort et plus crédible.
Merci pour cet article, c’est clair qu’il y a bien plus a gagné en ouvrant sa vision à d’autres points que les taus d’intérêts.
Pour moi les frais de dossier et l’assurance sont les points les plus simple à mettre en oeuvre et ils peuvent déjà rapporter très gros.
Merci pour toutes ces précisions bien expliqués par quelqu’un qui connait bien le crédit immobilier, c’est justement quelque chose qui m’intéresse beaucoup car je suis encore jeune et je souhaiterai faire une acquisition immobilière dans les quelques années à venir.
En lisant le titre j’ai eu envie de répondre que les banquiers se servaient de leur baguette magique de manière… comment dire… peu conventionnelle 🙂