stephane dit :

Je ne suis pas parisien, il y a peut être des susceptibilités qui m’échappent mais le prix au m² est faible. Enfin vous me direz que le modèle économique est là. :p

Comment fait-elle pour dénicher des prix aussi bas?

Babar dit :

Faudra m’expliquer comment tu arrives à un remboursement mensuel à 600€ avec un investissement total de 131830€…!?
C’est sûr qu’en modulant l’apport comme variable d’ajustement, la rentabilité devient la condition et non plus le résultat…

Et je me joins au groupe sur l’aspect du prix au m2 extrêmement bas du bien au départ (surtout avec le bonus des combles)!?

Babar dit :

Merci de ces éclaircissements

Pourrais-tu d’ailleurs nous donner quelques infos concernant une recherche efficace?
_ Supports internet uniquement avec fonction « push » (seloger, logic-immo…)?
_ Agences (avec l’inconvénient de non-exhaustivité, et pas sûr qu’un immobilier nous rappelle le jour où une bonne affaire se présente)?
_ Ventes aux enchères?
_ PA (gratuit, PAP, ebay…etc)?
_ Intermédiaire (chasseur d’appartement ou consultant comme Elise Franck)?

Arnaud dit :

Attention le chiffre annoncé de 8,3 % est la rentabilité brute. Voyons maintenant la rentabilité nette.
Pour moi, la rentabilité nette se calcule sur le rapport : bénéfice net / prix d’achat.
Ce que j’appelle bénéfice net est la différence entre le crédit à payer et le loyer.
Et j’enlève toujours 2 mois de loyers par année pour les impôts et autres dépenses.
Dans cet exemple voici ci-dessous selon moi la vraie rentabilité de ce studio :
Prix d’achat global : 131 030
Bénéfice net : 920-600=320*10=3200
Rentabilité : 3200*100/131030=2,44 %
En ajustant les chiffres au réel on est donc passé d’une rentabilité brute de plus de 8% à même pas 2,5 % en net !!

Pour les optimistes, voici 2 autres variantes de ce calcul.
Rentabilité englobant les 16 000 d’apport :
Le prix d’achat global n’est plus de 131 000 mais de 115 000. Ce qui porte la rentabilité à 2,78 %.

Si à cela on calcule sur 12 mois et non sur 10, cela porte le bénéfice net à 3840.
En tenant toujours compte de nos 115 000, la rentabilité grimpe à 3,33 %.

En prenant une bonne assurance vie, on peut largement compenser la rentabilité de cet exemple.

Arnaud dit :

ça dépend car si le placement en assurance vie est plus rentable, le placement immobilier permet de bénéficier d’un puissant levier et les sommes en jeu sont plus conséquentes ce qui pour une même rentabilité rend l’opération plus intéressante.
En revanche les taux d’intérêts sont plus élevés.
C’est pour cela en général qu’on dit qu’une opération immobilière est intéressante à partir de 7%.
Mais pour moi il faudrait que ce soit du 7% net et non 7% brut.

cmz dit :

Bon, perso je comprends pas tout aux calculs, mais effectivement c’est assez intéressant à partir du moment ou l’argent investit est en fait emprunté avec un crédit, alors que ce n’est pas possible d’avoir une assurance vie avec un crédit et un montant aussi élevé.

Maxime Rentier dit :

Une rentabilité de 8% est tout à fait normale dans l’immobilier d’investissement locatif. Ca n’a rien d’exceptionnel.

En quittant les lieux surestimés au m², on peut trouver des rendements allant de 10 à 12% !

Mais c’est sûr, il faut faire beaucoup de recherches et savoir négocier.