Investir dans l’immobilier (3/3)
Durant ma rencontre avec Elise Franck l’auteur de « Comment je suis devenue rentière en quatre ans » je lui ai demandé si je pouvais suivre une de ses réalisations en cours.
Cet article est le dernier d’une série de trois articles.
[Suite:]
Voici le dernier billet sur cet investissement immobilier! Pour rappel, voici les photos de l’appartement avant rénovation ici et après ici.
L’appartement a été très vite loué (15 jours) via Seloger.com. Ce délais aurait pu être raccourcis en passant par pap.fr (pas de frais d’agence et donc encore plus de locataires intéressés).
Calculons la rentabilité:
Montant du loyer = 770€ charges comprises (pour un 18m² ça peut sembler énorme pour un appartement de cette taille, mais c’est le prix à payer à Paris pour un bien tout confort, meublé, fonctionnel et propre)
Charges = 30€/mois
Taxe foncière = 150€/an
Frais Élise Franck Conseil = 4530€
Appartement + frais de notaire + travaux + meubles et décoration = 96 600€
Investissement global = 101 130€
On compte un apport de 10%, 11 130€ pour faire simple.
On contracte un crédit de 90 000€ sur 20 ans à 4.50% (considéré comme “bon” sur meilleur taux) assurance comprise soit une mensualité de 569,38€.
En déduisant les charges et la taxe foncière nous obtenons un rendement quasi net de 8,55% pour un cashflow positif de 740€ - 569,38€ = +170,62€.
Quasi net car je n’ai pas pris en compte les changements de locataires, compter 1 mois de loyer tous les 3 ans. Reste à payer également les impôts, les charges sociales et les réparations courantes (pas de grosses dépenses avant plusieurs années vu l’état neuf du studio) pour avoir le rendement net/net.
Au final nous obtenons un investissement qui fait plus que s’autofinancer en générant un flux de trésorerie positif de près de 200€/mois. En multipliant les opérations de ce genre, en laissant le temps et l’effet de levier travailler pour vous, vous vous enrichirez lentement mais sûrement.
De mon côté c’est décidé, l’achat de mon premier studio prendra place dans un an!
Si vous avez des questions pour Élise Franck, n’hésitez surtout pas. Je lui demanderai de vous répondre dans les commentaires de cet article.
On a tendance à négliger l’aspect impôts de l’histoire, ça me fait penser à “on néglige les forces de frottement” de mes cours de physique quand j’étais jeune : c’est pourtant TOUTE la différence (vous savez la pièce de monnaie lâchée du haut de la tour Eiffel qui accélère indéfiniment et perfore le crane du pauvre passant en bas…).
Si vous avez un emploi correct (on a tendance à investir dans l’immobilier quand on a une situation stable et un emploi qui nous a permis de mettre un peu de côté) le “sur-revenu” associé à la location du bien immobilier va généralement se situer dans une tranche d’imposition autour de 30%.
30% … du loyer hors charges.
Chez moi 30% de 740 € ça fait 222 €
A ma connaissance sur ce genre d’opération (ancien + meublé + loyer très élevé par rapport à la superficie ) pas de déduction fiscale possible des frais d’emprunt. Il y a probablement un petit abattement entre le loyer et la base de calcul de l’impôt mais ça n’est pas énorme.
Donc en gros de mon côté j’arrive à un rendement nul au mieux, négatif au pire…
Certes une fois l’emprunt remboursé les choses seront très différentes, mais en attendant ça n’est pas fameux non ?
Il y a peu-être des astuces pour limiter l’imposition (création d’une SCI ?) mais en tout cas pour un particulier qui investit sans trop se poser de question j’ai des doutes sur la rentabilité.
je me goure quelque part ?
Articles très intéressant sur l’investissement immobiliers.
Avoir un exemple ca permet vraiment de se faire une idée de ce qu’il est possible de faire.
@Freespirit: Tu as raison, belle comparaison, ça me rappel également mes cours de physique! On peut déjà déduire les intérêts du crédit immobilier sur les gains annuels (aux alentours de 3000€/an je pense pour les 1ère années de crédit). Ensuite en temps que loueur meublé non professionnel, il est possible de disposer d’un abattement très favorable. Par contre les CSG sont immuables. Je ferai un article sur l’imposition liée à la location de biens immobilier.
Il faut bien choisir son régime dès le début sous peine de perdre beaucoup d’argent.
Bonjour,
je me permet juste :
-il manque le fond de roulement pour la copropriété / frais de dossier - garantie pour l’emprunt (environ 1500 euros) à payer une fois
-frais d’assurance loyer impayé (optionnel)=200 e/an (ou un loyer impayé en 3 ans)
- frais d’assurance proprietaire (environ 40 euros/an)
- frais d’assurance emprunt (environ 80 euros/an)
-la taxe fonciere me parait faible (avis perso)
-la csg aux alentours de 1000 euros/an (vu le loyer à confirmer)
-l’augmentation sur les impots sur le revenu
(à chiffrer avec le prochain article ? chez moi sans abbattement je suis à environ 200 euros / an en plus)
-4000 euros d’interets par an pour l’emprunt (pour la premiere année car degressif a rentrer en compte dans le calcul de rentabilité)
-rentrer en compte que sur 20 ans (duree de l’emprunt) il y a aura des travaux à l’interieur et aussi à l’exterieur (ravalement facade, troiture/gouttiere? cours ?…)
-d’eventuel frais de deplacement et de frais de publicité lors de changemnet de proprietaire.
Bref je suis d’accord avec vous que cela reste une chose à faire et qu’il faut investir. Et que une fois remboursé les choses seront bien différente !
En revanche ne comptez sur le “cashflow positif” pour vous offrir un bon resto avec champagne tous les mois !!!
Je vous conseil de les mettre de côté sur un compte “investissement locatif” ca me parait plus raisonable
Cordialement
Merci pour ces 3 articles et pour les commentaires très instructifs aussi.
@kvb bon point pour toi et tes ajouts. Par contre la taxe foncière me semble correcte pour Paris à ce que j’en sais.
Désolé Cédric mais ton analyse me semble trop optimiste voir simpliste. Ce sont tous les “à côté” qui grèvent le rendement : impôts, csg, assurances, syndic… presque rien de déductible…
Elise Franck ne t’a pas brieffé là dessus ? Ou son rôle se borne à la déco ?
Dans tous les calculs présentés, un montant m’interpelle plus spécifiquement sur le calcul de rentabilité… Le plus important : le prix d’achat !
Et pour habiter Paris… Etre proche du 10è arrondissement…. et être une ex-professionnelle de l’immobilier (ex-expert immobilier et promoteur)… investir également dans l’immobilier, je croise peu de biens vendus aussi peu cher….
78 800€ soit 4635€ le mètre carré, cela me semble ‘très’, voire ‘trop’ attractif…. même s’il y a des travaux
Je veux bien croire que tout est possible, toutefois je souhaiterais en savoir plus sur le contexte réel d’achat.
support où le bien a été repéré
Prix annoncé au départ par le vendeur
contexte de vente du propriétaire
Prix négocié et éventuels arguments avancés
ou bien était-ce une vente aux enchères ?
Merci d’avance de vos compléments d’information
Mauvais calcul :
Déjà 770e de loyer pour 18 m2 sur Paris, tu es dans le 6ième et ton appart ne coûtera certainement pas 90ke.
Pour un appart de ce prix d’acquisition 90ke, tu es dans le 18ième et tu pars sur du 500e de loyer CC.
Sans vouloir être méchant, le reste de l’article est bancal aussi.
Je te conseille d’aller faire un tour ici : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/
L’idée était bonne tout de même
Bon courage
++
Edit : je n’avais pas vu qu’il avait été retapé.
Il reste que le prix du loyer est très cher surtout pour le 10 ème et que le prix d’acquisition est très faible.
C’est possible mais il faut vraiment saisir l’appart vendu 30% moins cher que le marché ce qui est très dur.
Le louer 20% plus cher que le marché me semble plus jouable surtout en jouant bien sur la déco comme ça a l’air d’être fait.
++
@Gentlemad: Merci pour ton commentaire négatif, c’est signe que le blog grossi. Tu dosi expliquer pourquoi l’article est bancale au lieu de faire une simple affirmation. Il s’agit simplement d’un constat. L’appartement a été acheté à tel prix, a été loué en de 15 jours à 770€ CC (+ frais d’agences). Pourquoi le bien ne semble pas cher? C’est simple, regarde les photos avant les travaux. Qui en voudrait? Pourquoi il a été loué aussi cher? C’est simple, regarde comme il est propre, design, moderne et fonctionnel. Donc comme tu dis, on achète 20% en dessous du prix du marché, on loue 20% au dessus du prix du marché. Il est clair que si le propritaire revend le studio aujourd’hui il ne réclamera pas 101 130€ mais 120 ou 130k.
Hi,
Désolé pour le commentaire un peu virulent, j’en ai fait un deuxième juste après un peu plus nuancer.
Par contre je ne vois pas en quoi le fait d’avoir un commentaire négatif veut dire que ton blog grossi, à la rigueur ça veut dire que tu fais des articles propices à la polémique lol.
Après, je ne dois rien du tout mais comme le sujet est intéressant et que j’ai du temps je vais m’expliquer un peu plus.
Prix moyen au M2 (source notaire, http://fr.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-10eme-arrondissement-75010/)=5 456
5456*18=98208=> tu es 20% moins cher que le marché.
loyer: 590 e ( http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=1&idtypebien=1,2&px_loyermax=800&surfacemax=18&surfacemin=17&cp=75010&ci=& )=> tu es 25% plus cher que le marché
C’est deux facteurs rendent déjà l’opération très rare.
De plus ce que tu ne prends pas en compte ou partiellement c’est le ticket d’entrée. 80 ke c’est lourd et ca oblige à mobiliser ton patrimoine voir à emprunter. Quid pour un achat imo après?
Le temps passé a faire la recherche d’appart, le retaper etc n’est pas compté non plus.Peut être que Elise Franck s’occupe de tout ça mais ce n’est pas clair.
Tes 8% net comme expliqués ne prennent pas en compte les impots, la dévaluation de ton bien immo (on est en bear market),les frais pour entretenir l’appart. Pour un studio compte 2 mois de perte de loyer entre le chgt de locataire et les travaux.
Dans la pratique seul mes potes les plus riches on acheté un appart et certains même si ils ont encore fait mieux que Elise sur certains points (le type a fait -30% sur le marché car le vendeur s’était trompé dans les M2),ils plafonnent à 6%de renta net quand même.
Les banques sont aussi frileuses à la multiplication des achats immo, on peut évaluer tes loyers à 70% par exemple et suivant ta situation pro on ne te prêtera.
Pour moi l’immo est intéressant quand on a du capital. Le faire trop tot te prive d’opérations plus alléchantes (bourse,fonds action,produit à effet de levier).
Maintenant si tu es un jeune X qui est trader exo chez Morgan Stanley. Tu peux diversifier tes actifs dans l’immo c’est même recommandé.
J’essayerai de faire un article de vulgarisation sur l’immo sur notre site quand j’aurai un peu de temps. Tu verras que bien des mythes s’effondrent en face d’une feuille Excel.
Dsl, si le premier commentaire t’a paru virulent ce n’était pas le but.
++
[...] Investir dans l’immobilier [...]
euh taxe fonciére 150€/an sur paris ya comme un lmalaise la nan?
L’exemple donné est peut être réel, bravo.
Mais il n’a pas vraiment d’intéret car il est beaucoup trop déconnecté du marché pour pouvoir être utilisé en modèle ou avoir une valeur ‘exemplaire’ POUR L’INSTANT.
Comme déjà dit:
- Prix d’achat tres en dessous du marché (même après début de la longue crise/baisse déjà commencé)
- Loyer très au dessus du marché (et si il y a un bail à ce prix là, il faut provisionner un taux de vacances très supérieur à 1mois/3ans)
- effet impôt négligé (or, vu la rentabilité affiché, ce ne sera pas du tout négligeable)
Pour conclure:
Si on est capable d’acheter au moins 30% en dessous du marché et de revendre (ici louer) 20% au dessus, autant se lancer dans l’achat/vente de voiture, de TV, ou de n’importe quoi d’autre.
Bonjour,
tout cela sans compter que les prix immobilier baissent et que par conséquent les loyers vont suivre la meme marche (pour infos l’indice des loyers , en variation trimestrielle, a commencé à baisser , impact sur les loyers dans un an donc)
et cela va bien sur continuer au regard de la conjoncture economique defavorable. Meme en plein paris ça va baisser fortement.
Bref l’investissement immobilier en ce moment, vu que tout le monde dit partout que c’est le moment d’achetez, ça me conforte dans mon idée que c’est un très mauvais plan. Quand tous les journaux diront que l’immobilier c’est une mauvaise idée, alors là je saurais qu’il faut foncer.
2 principes de base pour bien investir :
- fuir les mouvements moutonniers,
- et surtout surtout ne pas ecoutez les médias grands publics.
Cdt,
JB
Tout à fait d’accord avec toi. C’est ce que j’ai fait quand j’ai acheté l’action renault à 12.80€ en début d’année. Regarde à combien elle est aujourd’hui :).
Personne pense qu’investir dans ce bien pour loué est un bon plan. C’est donc une bonne affaire selon moi.
[...] Investir dans l’immobilier [...]
C’est exactement le genre d’opération que préconise le prophète hawaïen Robert Kiyosaki.